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    绿城中国2021年毛利率降幅明显确保2023年进入绿档

    中新经纬        2022-03-23 08:14:34        202次浏览

    22日晚,绿城中国控股有限公司(下称绿城中国)发布了2021年业绩公告。2021年,绿城中国在行业整体承压的情况下,销售额与营收均出现大幅上涨,营收规模首次突破千亿元人民币,同比增长超五成。不过,绿城中国的利润率在行业内一直不高,2021年的整体毛利率为18.1%,同比下降了5.6个百分点,降幅明显。

    超额完成销售目标

    受2021年下半年房地产市场形势变化的影响,房企的销售情况不太好。据中指研究院发布的数据,从公布年度销售目标的32家代表企业看,2021年房企销售目标完成率明显低于2020年,均值为90.1%。

    不过,绿城中国是个例外,自中交系张亚东执掌公司权杖、担任董事会主席后,对规模的要求有所提高。在2020年实现销售额同比增长43%后,2021年初又定下3100亿元的全年销售目标。终,绿城中国取得合同销售额3509亿元,同比增长21%,全年目标达成率为113%。据中指研究院,从销售金额看,绿城排在行业第7位,比2020年提到1位。

    具体看,3509亿元的销售额中,自投项目占2666亿元,这其中,归属于绿城中国的权益金额为1452亿元,权益比约为54.46%。从权益比可以看出,绿城与第三方企业合作开发的项目较多。非自投项目,即以“绿城”品牌销售的代建管理项目取得843亿元的销售额。

    绿城中国的项目整体较为高端,2021年自投项目的销售均价为28416元/平方米。从城市等级看,一二线城市的销售额贡献比达80%,从区域看,长三角占比达66%。

    营收方面,2021年,绿城中国实现营业收入1002.40亿元,同比增长52.4%。对于营收规模大涨,业绩公告解释称,“主要是物业销售收入增加。”

    据披露,绿城中国的收入主要来自于物业销售,同时也包括项目管理收入、设计及装修收入、持有物业运营收入。2021年,公司实现物业销售收入897.55亿元,同比增长56.5%,占总营收的89.5%。

    利润指标下行 派息额超11亿

    虽然绿城中国的规模快速提高,但中新经纬发现,在近几年,绿城中国在利润指标上的表现不尽如人意。据Wind数据显示,2018-2020年,公司毛利率为22.81%、25.39%、23.67%,净利率为3.92%、6.35%、8.70%,整体弱于行业平均水平。

    2021年,绿城中国实现净利润76.87亿元,同比增长33.4%;股东应占核心净利润57.65亿元,同比增长44.4%;股东应占利润44.69亿元,同比增长17.7%。以上指标增幅虽不小,但增速不及营收同比增长52.4%的势头。

    业绩公告称,2021年,公司整体毛利率为18.1%,较2020年的23.7%下降5.6个百分点,其中,物业销售的毛利率为17.5%,较2020年的23.5%下降6个百分点。另据中新经纬计算,绿城中国2021年整体的净利润率约为7.67%。

    对于物业销售毛利率大幅下滑,绿城中国在业绩公告中解释称:“一方面是房地产行业形势的变化,行业毛利率有所下降,另一方面是近年来受限价影响,公司品牌价值溢价未能充分体现。”在业绩发布会上,绿城中国管理层还透露,公司已售未结转部分的毛利率也维持在这一水平。

    另外,2021年,绿城中国的总利息开支达到80.76亿元,加权平均利息成本为4.6%,较2020的4.9%下降30个基点。4.6%的融资成本,在行业内较为。公司董事会还宣布,将建议宣派0.46元/股的股息,高于2020年的0.35元/股和2019年的0.30元/股。若获股东大会批准,意味着绿城中国将派发总计超过11亿元的股息。

    一年内到期债务320亿 销售目标回撤

    财务数据方面,截至2021年12月31日,绿城中国银行存款及现金共计714.96亿元,总借贷1274.59亿元(2020年底为1192.02亿元),净负债(总借贷减去银行存款及现金)为559.63亿元,净资产负债率为52.0%,与2020年底的63.8%相比下降了11.8个百分点。

    另外,公司一年内到期借贷余额为320.53亿元,占总借贷的25.1%,低于2020年底的27.3%;银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.2倍,高于2020年底的2.0倍,现金流较为充裕。

    但需要指出的是,“银行存款及现金”中包括了109.51亿元的销售监管资金和31.20亿元的抵押银行存款,这两项资金是受限制的,不能随意用于偿债。

    对于上报监管部门的“三道红线”指标,绿城中国在业绩发布会上透露,截至2021年12月31日,公司现金短债比为1.7倍,净资产负债率为53.5%,剔除预售帐款后的资产负债率为70.3%,后一个指标略高于“不得大于70%”的监管要求。管理层表示,公司确保2023年进入“绿档”达标,同时也会根据2021年内外部环境变化,做好提前进入“绿档”的准备。

    绿城中国将2022年的销售目标定为3300亿元,低于2021年实际达成的3509亿元。绿城中国执行董事李骏表示,2022年预计整体可售货源金额约4442亿元,其中自投项目可售金额3452亿元,公司将争取超额完成3300亿元的目标,并且“战略2025”的中长期目标没有改变。据了解,绿城中国此前提出,到2025年,要实现5000亿元的销售规模。

    张亚东称,在2018年,公司就提出“经济去地产化,地产去金融化,住宅去商品房化”的观点,在今后一个时期,这一趋势不会改变。绿城对行业的判断是:行业总体保持稳定、结构逐步调整、长期趋向健康。

    “我们认为住房是一个基本需求,这一点不会改变,但全国商品房的年销售额已经达到18万亿元,可能已经到顶,今后会逐步下降,预计未来5-10年会保持15万亿元以上的水平。这样一个量,仍会让房地产业保持住支柱产业的地位。即使商品房年销售额降到15万亿元,对绿城来讲也是一个重大机会,仍大有可为。”张亚东继续称,在结构上,过去商品房与保障房的比例大致是9:1,今后商品房、共有产权房、租赁房的比例会变成5:3:2,甚至进一步调整为4:3:3,这样才能实现“市场的归市场,保障的归保障”。

    张亚东说:“房地产市场调控是为了整个行业的持续健康发展,特别是经过去伪求真的过程,让一些问题企业出清,行业才能逐渐健康起来。”

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