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    郑州二手房轻微回暖,楼市刺激政策初见成效

    第一财经        2022-03-23 08:57:43        383次浏览

    三月初,郑州官方祭出稳楼市政策,将这座省会城市推到聚光灯前。取消认房又认贷、重提货币化安置......十余条新政砸向沉寂的市场。

    近三周过去,郑州楼市是否有所好转?从数据及个案看,改变正在发生,但还未形成质变,市场信心仍在修复中。诸葛找房数据显示,新政发布后,郑州市场成交有所回升,二手房上升幅度大于新房。

    多位当地房产中介称,3月新政出台后,市场陆陆续续比较热,房贷利率下调影响也比较大,成交量已有所上涨,但房价还算稳定。“现在是量先上去,短期内价格应该不会有多大变化,快也要等到五一过后。”

    值得注意的是,进入2022年,楼市“松绑”的队伍不断壮大,目前有近60个城市进行松绑。诸葛找房研究院认为,楼市政策适度放松,将有效缓解部分群体购房资金、门槛限制等压力,进一步释放购房需求。

    郑州楼市要“入春”?

    近半个月来,李新的工作陡然忙碌了起来。在郑州,他负责的一些二手房业主,开始酝酿提高挂牌价,不过幅度不大,有的在十万左右。更明显的变化是,降价房源的数量有所减少,一直不温不火的郑州楼市,似乎在出现积极变化。

    促使改变发生的,是郑州近期连发的数条新政。

    3月1日,郑州出台18条楼市新政,称对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,购买二套房时,执行首套房贷款政策。业内人士称,郑州明确取消了“认房又认贷”的限制政策,成为今年全国放松限购限贷的城市。

    郑州还宣布,将集中利用3年时间,大力推进货币化安置,确保2024年群众回迁安置全部完成。预售资金监管方面,力保新房交付,提振购房者市场预期。

    自此,郑州成为今年“救市”的省会城市,且政策未出现“一日游”。库存高企、供大于求的郑州,会在调控之下迎来春天吗?多家机构数据显示,新政出台后,郑州市场确实有所活跃,成交上也有积极表现。

    诸葛找房数据显示,政策发布后2周,郑州新房共成交2819套,较前两周上升4.3%;郑州二手房共成交1795套,较前两周上升10.9%。

    “郑州市场之前新房成交占比较大,大约七成,二手房占比约三成,但近二手房成交占比约到四成。”李新称,郑州“老破小”二手房库存量太大,前几年市场压抑得太狠,房贷利率下调、差额税政策调整后,市场表现有所回温。

    此前,郑州是全国除北京外、唯二严格执行高差额税的城市,即非满五的住宅,交易时差额税按差额的20%征收。譬如,100万购入的房子,如果卖150万,需缴纳(150万-100万)×20%=10万的差额税。

    贝壳研究院郑州分院称,如此高昂的差额税,导致郑州二手房市场活跃度一直不高,部分业主为避免差额税,变相将这部分税费转移至购房者,增加了后者的购房成本,导致二手房成交下滑,市场进一步冷淡。

    不过,郑州新政发布不久,二手房税费政策便出现调整。据贝壳研究院郑州分院调研,郑东新区、经开区、航空港区已开始执行新政,个人转让住房时,无法提供完整房屋原值、有关合理费用凭证的,按核税价的1%征收个人所得税。

    同时,业主自己选择并做出承诺,先选择税率再办理手续。“这标志着执行了7年的20%差额税开始取消。”上述研究院称,叠加近期二手房利率不断下调,放款周期不断缩减等,改善置业需求将被激发,市场热度也会传导至新房。

    克而瑞河南区域也称,二手房交易差额税政策调整后,郑州市二手房周均带看超约1.5万组,成交均约500组左右,环比上涨明显,不过依然不敌去年同期。

    除了税费政策带来的变化,李新认为,房贷利率的调整对市场影响更大。“去年新房利率在六字头,二手房在五字头,现在二手房利率4.9%,新房利率也降到五字头,个别售楼处甚至可对近五年毕业的大学生给到4.7%的利率。”

    “郑州房贷利率四点多,还是在2016年的时候,当时郑州房价半年几乎翻倍,此后限购政策出台,以及各种抑制房价上涨的政策,这几年利率一直没降下来。”李新称。但是,近期多个利好政策出台后,市场情绪有所回温。

    近60城松绑楼市政策

    郑州打响楼市调控“松绑”的枪声后,已有十余个城市出台鼓励购房措施。据诸葛研究院统计,截至3月21日,有近60个城市松绑楼市政策,涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷统计利率、放松限售限价等。

    官方层面,五部委密集表态,释放强烈维稳激励信号。财政部表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件;金融委称,要及时研究和提出有力有效的防范化解房地产风险应对方案。

    多重政策支持下,全国房贷利率表现继续下行、二手房交易也有所回温。

    贝壳研究院数据显示,3月房贷利率降幅创2019年以来月度降幅,82城房贷主流利率下调,当前利率接近2020年三季度的水平。重点城市主流首套房贷利率为5.34%,二套利率为5.60%,分别较上月回落13个、15个基点。

    银行放款方面,3月103城平均放款周期在1个月左右,接近2020年三季度快的速度。上海平均放款周期较上月缩短超过20天,近五成的城市放款周期不足一个月。

    宽松的信贷环境,有效带动了市场成交。数据显示,3月以来(3.1-3.17),全国50城二手房日均成交量,较2月(春节后)日均成交水平增长约17%;二手房新增带看客户量与新增挂牌房源量,均较2月日均水平提高。

    克而瑞认为,由于前期调控加码、房企爆雷、项目降价等原因,购房者信心备受打击,观望情绪浓厚,“看得多,买得少”是3月购房者主流心态。

    “随着市场信心逐步恢复,北京、上海、杭州等核心一二线城市市场有望率先转暖,郑州、济南、徐州等二线及强三线城市市场或将轮动复苏。”上述机构认为。

    目前,一线城市楼市表现较为坚挺,据CRIC监测数据,2月以来不同城市去化率大于70%的19个项目中,一线城市上海占5席;二线城市西安有7个项目去化大于70%,去化达到的项目有5个。

    克而瑞方面认为,随着政策利好不断传导,居民购房预期迎来改变,但信心修复仍需要时间。从成交来看,预计“金三”成色难以和去年同期想对比,但较2月预期企稳回升,“银四”市场表现值得期待。

    国盛证券则预计,地产政策将持续放松并加大力度,核心原因有三:宏观GDP稳增长离不开地产;2021房地产业的狭义税收收入及土地出让金,对全国总财政收入贡献达到36%,长期低迷恐拖累地产财政并影响城投债;地产及产业链大幅下滑,将带来失业人口上升。

    “当前行业问题的七寸,在于需求侧和企业资金侧。”国盛证券称,预计本轮政策落脚点可能是货币端、即新增贷款方面,以及地方政策如郑州新政,新市民有望享受特殊信贷政策,因城施策有望变相打开限购限贷空间。

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